Le caractère local des booms immobiliers

Les booms immobiliers et les crises immobilières sont des événement récurrents, qui ne touchent pas nécessairement des nations entières, mais peuvent se manifester à un niveau purement local ou régional. Les Etats-Unis ont connu un bon nombre d'exemples de ce type, et son expérience en la matière peut apporter d'utiles leçons à l'Europe. Des deux côtés de l'Atlantique, les grands booms immobiliers des dix dernières années ont présenté un caractère très localisé. Au sein de la zone euro, la surproduction à grande échelle de logements excédentaires n'a en réalité concerné que l'Espagne et l'Irlande. De même, aux Etats-Unis, la plus grande partie des pertes liées à l'effondrement du marché hypothécaire s'est en réalité concentrée sur une poignée d'états. Or il se trouve que la taille de l'un de ces états américains, le Nevada, est à peu près identique à celle de l'irlande.

Une expérience grandeur nature.

Il apparaît ainsi que le hasard nous offre quelque chose qui ressemble fort à ce que l'on pourrait décrire comme une « expérimentation grandeur nature » : deux régions aux caractéristiques similaires qui, toutes deux, font l'expérience d'un phénomène de boom immobilier suivi d'une crise, mais dans un contexte institutionnel et fédéral très différent.

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L'Irlande et le Nevada présentent, à plusieurs égards, d'importantes similitudes (cf tableau 1). Ils ont à peu près la même population (2,7 millions d'habitants en Irlande et 4,5 millions au Nevada), avec des niveaux de PIB pas très différents ( 129 milliards de dollars pour l'Irlande, et 200 milliards pour le Nevada). Surtout, il s'agit de deux pays qui ont fait, chacun, l'expérience d'un boom et d'une crise immobilière d'intensité exceptionnelle. Dans les deux cas ce cycle immobilier s'est traduit, au niveau de l'économie réelle, par une aggravation du taux de chômage dont le profil est presque identique (13, 5% en Irlande, et 14,4 % au Nevada pour l'année 2011).

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Pas de clause de sauvetage pour le Nevada

Toutefois, il existe une différence de taille entre les deux. Quand le boom immobilier a pris fin et s'est transformé en crise, cela ne s'est accompagné d'aucune crise financière au Nevada, et l'état n'a pas eu besoin que l'on vole à son secours. Là réside sans aucun doute l'explication du très large écart qui sépare l'évolution des deux PIB, celui de l'Irlande ayant connu une chute beaucoup forte.

La différence clé entre le Nevada et l'Irlande est qu'aux Etats-Unis les problèmes bancaires sont traités au niveau fédéral – n'oublions pas que les USA forment une union bancaire – alors qu'en Europe la prise en charge des pertes bancaires reste de la responsabilité des Etats nationaux.

Les banques du Nevada ont subi d'énormes pertes, tout comme les banques irlandaises, et la plupart d'entre elles se sont retrouvées en état de faillite, mais cela n'a entraîné aucune perturbation majeure dans le fonctionnement du système bancaire local dans la mesure où ces banques ont été reprises par la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), qui a couvert les pertes et transféré leurs opérations à d'autres banques beaucoup plus puissantes. En 2008-2009, la FDIC a ainsi procédé à la fermeture de 11 banques ayant leur siège social au Nevada, représentant au total plus de 40 milliards de dollars d'actifs, soit environ 30% du PIB de l'état. Ces opérations de sauvetage et de restructuration bancaire ont coùté à la FDIC une somme d'environ 4 milliards de dollars.

Mais ce n'est pas tout. D'autres pertes sont remontées au niveau fédéral lorsque de nombreux habitants résidant au Nevada ont fait défaut sur leurs prêts hypothécaires. Cela a coùté aux deux établissements fédéraux qui assurent le refinancement des prêts hypothécaires une perte totale d'environ 8 milliards de dollars depuis 2008, pour le seul territoire du Nevada.

La présence d'institutions fédérales au sein de l'Union bancaire américaine a ainsi fourni à l'état du Nevada une sorte d' effet amortisseur représentant à peu près 10% du PIB local, non pas sous forme de prêts, mais de transferts ex-post. Ces pertes, qui ne sont pas minces, ont été directement prises en charge au niveau fédéral. En contrepartie de ces transferts, il faudrait évidemment tenir compte des primes d'assurances qui ont été versées par les banques du Nevada avant que la crise ne les frappe. Mais leur montant reste , en tout état de cause, certainement d'un ordre de grandeur très inférieur.

Le rôle des « banques étrangères » au Nevada

Ceci dit, une grande partie de l'activité bancaire au Nevada est faite par des banques que l'on pourrait qualifier d' étrangères, c'est à dire des établissements dont le siège social est situé dans un autre état de la fédération. Ces banques ont elles aussi subies de grosses pertes du fait des opérations conduites par leurs agences et succursales sur le territoire du Névada au moment de la crise, mais elles les ont absorbées dans leur comptabilité globale où elles étaient compensées par des bénéfices réalisés ailleurs, hors de l'état (1). Ces transferts internes aux banques représentent un autre canal par lequel le système bancaire national intégré permet de s'assurer contre les effets spécifiques de chocs financiers à caractère local. On pourrait dire qu'il s'agit d''une union bancaire « privée » constitutive d'un marché unique de services bancaires véritablement intégré. Il est impossible d'évaluer l'importance de cet amortisseur supplémentaire, mais il ne paraît pas invraisemblable que les pertes subies par ces établissements se soient élevées à des montants au moins aussi importants que ceux directement pris en charge par des institutions fédérales. Le total des pertes subies par les grandes banque américaines qui opèrent sur tout le territoire du pays s'est en effet élevé à 440 milliards de dollars, soit deux fois les 220 milliards que cela a coùté aux trois grands organismes officiels (la FDIC, Fannie Mae et Freddie Mac).

Et en Europe ?

En Europe, cette forme d'union bancaire « privée » ne fonctionne que dans un nombre limité de cas. Elle joue un rôle essentiel seulement pour les plus petits Etats de l'Europe du Nord et de la Baltique dont les banques appartiennent en général à des capitaux étrangers. L'Estonie, la Llithuanie et aussi la Lettonie, dans une moindre mesure, ont bénéficié d'une forme de protection analogue, leurs pertes étant absorbées par les sièges sociaux scandinaves de leurs établissements bancaires locaux. Ce qui n'a pas été le cas en Irlande (ni en Espagne) où la plupart des prêts immobiliers étaient portés par des banques locales qui ont encaissé la quasi totalité des pertes sans bénéficier d'aucune forme d'assurance fédérale (2).

Le besoin d'amortisseurs

La comparaison entre le Nevada et l'Irlande illuste ainsi le rôle d'amortisseur que jouent une union bancaire et un système bancaire intégré. Pour le Nevada, l'union bancaire a représenté un transfert dont la valeur est de l'ordre de 10%, voire 20 % de son PIB.

Il est vrai que le Nevada est un cas un peu extrême de boom et de crise immobilière. Mais cet exemple illustre néanmoins à quel point être intégré dans une union bancaire permet de bénéficier d'une capacité d'absorption des chocs sans comparaison avec ce que pourrait offrir une « union fiscale » du type de celle dont on discute beaucoup au sein de la zone euro.

Faire l'union bancaire est plus important que l'union fiscale

La leçon qui en ressort est qu'en Europe il est plus important de faire « l'Union bancaire » que « l'Union fiscale ». Une seconde leçon est que l'état actuel d'intégration au sein de la zone euro représente vraisemblablement la pire des combinaison que l'on puisse imaginer :

1. La moindre perte qui affecte le secteur bancaire retombe à la charge du gouvernement national, qui, dès lors, est immédiatement dépassé dès lors qu'un gros boom local se transforme en crise ;

2. Avec l'euro la liquidité inter-bancaire et les marchés de financement sont devenus des activités qui transcendent les frontières, en sorte que dès lors qu'un système bancaire local devient insolvable cela dégénère immédiatement en une crise de liquidité européenne globale.

Le système ne peut pas en rester là. L'Europe doit progresser vers la réalisation d'une véritable Union bancaire, ou sinon elle rétrogressera avec la réémergence de marchés financiers nationalement segmentés. Actuellement il apparaît malheureusement que c'est vers cette seconde voie que l'on se dirige. Tant qu'un système plus intégré ne sera pas mis en place, l'intégration financière ne cessera de reculer.

Daniel Gros

Traduction française Henri Lepage

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NOTES

- 1) L'histoire de la Washington Mutual (WaMu) est un cas à part. La plus grande banque à avoir jamais fait faillite dans l'histoire américaine, spécialisée dans les prêts sur hypothèque, la WaMu avait son siège social au Nevada (ce que n'indique pas son nom) mais n'y menait localement qu'une activité relativement limitée. Sa faillite n'a entraîné aucune perte locale dans la mesure où le contrôle de la banque a été immédiatement repris par la FDIC et ses activités bancaires revendues pour un prix dérisoire à une autre grande banque américaine (JP Morgan Chase) - mais sans que la FDIC y perde quoi que ce soit. La rapidité avec laquelle cette opération a été menée n'aurait pas été possible au sein de la zone euro où n'existe aucune institution communautaire susceptible de réaliser une opération de prise de contrôle transfontalière d'une telle importance. WaMu a aussi reçu 80 milliards de dollars de prêts à très faible taux en provenance de la US Federal Home Loan Bank. Les banques irlandaises ont également bénéficié d'une masse considérable de prêts d'urgence à très bas taux d'intérêts de la part de la Banque centrale européenne afin d'assurer la liquidité du système bancaire irlandais, mais la Banque centrale irlandaise devait accorder sa garantie, ce qui n'a jamais été le cas pour aucune banque dans l'état du Nevada.

- 2) Il apparaît toutefois, que les plus grandes banques britanniques, comme RBS, entretenaient un niveau très substantiel d'activité en Irlande où il leur a fallu provisionner environ 8 milliards de livres de pertes. Malheureusement il est impossible de savoir quel a été finalement le chiffre exact des pertes enregistrées, ni de savoir dans quelles mesures elles étaient liées aux activités bancaire réalisées en République d'Irlande, ou à celles d' Irlande du Nord.

Références :

Wyplosz, Charles (2012), “The Eurozone’s May 2010 strategy is a disaster: Time to pay up and end this crisis”, VoxEU.org, 20 June.

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Daniel Gros exerce les fonctions de Directeur au Center for European Policy Studies (CEPS), l'un des principaux think tanks européens localisés à Bruxelles. Ce texte a également été publié sur le site de VoxEU.org en date du 27 novembre 2012, sous le titre : "Banking union: Ireland vs Nevada, an illustration of the importance of an integrated banking system."

Il est conseillé de compléter cette lecture par un autre article de Daniel Gros : The False Promise of a Eurozone Budget , publié par CEPS en date du 7 décembre 2012.